2016年日本住宅房地產市場前景

2016年日本住宅房地產市場的主題和前景是什麼呢?
我們總結了關注日本住宅房地產市場的重要機構提供的一些相關分析和預測。

日本住宅類資產位居亞洲首位

在普華永道(PwC)和城市土地協會(ULI)發佈的《2016亞太地區房地產新興趨勢報告》中,同2015年一樣,日本的房地產投資回報前景再次躍居亞洲首位。據報告中一名被採訪的日籍投資者說,「住宅房地產市場供求關係正處於良好的平衡狀態。即使沒有新增建房,人們仍然會搬家,住房入住率逐漸上升,所以現在是時候調整租金了。而且我們也開始看到,住房租金確實在上漲。」

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來源:《2016亞太地區房地產新興趨勢報告》,第52頁

住宅房地產市場穩定,新增建築較少

在同一份報告中,普華永道和城市土地協會預測,「新增建築較少預示著供需的積極平衡」,因而住宅房地產市場將比辦公樓市場更穩定一些。房地產的投資回報率上限在4%左右。由於工資疲乏租金很難有更大的增幅,該報告估計租金只會有2%-3%的輕微增長。

可用資產供不應求

普華永道和城市土地協會在報告中也提到,同亞洲地區(中國除外)的其他市場一樣,整體而言日本市場(不只是房地產市場)也供不應求。以亞洲為主,中東和歐洲的主權基金也進入了市場,專注於核心投資。與此同時,當地房地產投資信託基金(REITs)的購買需求已經放緩。

2017發展勢頭強勁,但仍具不確定性

過去的幾年來在日投資發展勢頭一直保持強勁並且「有望一直持續到2017」。(PwC和ULI發佈)

然而,報告也提到被採訪者對長期前景持懷疑態度。潛在的威脅有:對「安倍經濟學」的實施信心不足,對2017年可能上調消費稅的擔心,對觸手可及的廉價銀行貸款驅動下的當前投資趨勢的憂慮。

據PwC和ULI,2015年資本成本從2014年1.4%左右的水平跌至1%以下,這引發了一波在高達90%短期財務槓桿背景下的投資熱潮。對於那些一年前或更早以前購買債券的人來說確實有利可圖,但是報告中也提醒「金融工程的運作很容易受到市場態勢的影響」。

區域性城市對投資者的保持吸引力

據PwC和ULI稱,雖然東京依然是大多數對日投資者的關注焦點,但是像大阪名古屋和福岡這些區域性城市也一直受到投資者的青睞。2015年二線城市和東京的收益差距有所縮小,但不同於東京激烈的市場競爭環境,二線城市的市場交易更容易發生,因而其收益率仍有很大的上行空間。

GPIF撥款投資替代品

總體看來,對於房地產市場——不只是住宅房地產市場來說,日本政府養老金投資基金(GPIF)和很多當地養老基金會增加撥款投資給房地產等替代品的舉措,為全球私募股權基金注入了約120億到180億美元的新資本。

豪華住宅租金有望上漲

另一份報告——第一太平戴維斯2015年第三季度住宅租賃市場簡報提到,日本豪華住宅租金有上漲的空間。第一太平戴維斯(Savills)指出:「雖然日本五大中心區的豪華住宅的合同租金從2013年初期的低水平恢復過來,平均租金水平與2007年的高水平相比還是低了10%-20%,這表明租金還有上漲的可能。」

日本經濟逐步復蘇

根據日本經濟的總體發展前景,瑞穗研究所認為 2016 年將是良性經濟循環的新開始時期。具體來說,

  • 隨著企業收益的提高和勞動力市場的改善,一個良好的經濟循環有望重新開始
  • 工資增長率應該會超越2015 年
  • 在低原油價格將來觸底反彈的影響下,核心通脹率會提高至低於 1%水平的一半

 

頂部照片所攝:Omikuji.

Omikuji (御御籤, 御神籤, or おみくじ) 是日本神社和佛教教堂里在紙條上隨機寫有運勢的籤。Omikuji 可以預測人們的願望能否成真,能否找到一個好配偶,或者只是預測一般的有關健康、 財富、 生活上的問題。當抽到凶籤時,慣常做法是要把紙條折疊起來然後將其綁在神社境內的一顆松樹上。

照片提供:Flickr(圖片分享網站)J3SSL33攝影