資產崩潰即將來臨?:亞洲人口發展趨勢及房價

新加坡國立大學房地產研究所的清水千弘教授近日公佈了其手頭項目的初步研究成果,此項目內容與亞洲未來25年內人口發展趨勢及其可能對房價造成的影響。

三大因素影響房價長遠變動

經濟學家都很清楚,在一特定地區或國家內,眾多影響房價的因素中,人口數量變動因素對房屋需求及與之關聯的房價會產生極大的影響。然而清水教授的研究模型將重點放在以下三大因素上,以突顯人口發展趨勢將對房價造成的長期影響:

  • 人均國內生產總值變動(人均GDP)
  • 總人口數變動
  • 65歲及以上老齡人口數與工作人口總數比率變動(「老年撫養比」)

依照往常經驗,人均國內生產總值和總人口數兩者或其中一項的增長會導致房價長期上漲,而老年撫養比的增長(即相對工作成人數而言更多的老齡人口數)一般而言會驅使房價下跌。

這表明,如能對上述三大因素進行數值計算,借助清水教授的模型即可在一個具體市場內模擬住宅價格長期走向(假定當前社會發展趨勢和人口遷移模式不變)。

意外的是,根據這一模型,日本比其他亞洲國家所處狀態更為樂觀。清水教授預測,基於日本呈現人口數量下降而老年撫養比平穩增長的情況,日本房價在2040年前將下降46%。不僅如此,他在項目中所分析的日本一半以上獨立區域在同一時段都將面臨房價下跌40%或更多的情況。

然而該預測表明,在2040年到來之前,中國房價將下降51%,韓國房價將下降54%,而泰國則將下降60%。此外,香港房價預計將下降47%,新加坡則將下降27%。儘管到2040年前中國、韓國、香港和新加坡人口數預期將全部有所增長,但依照該模型,這些國家各自不斷增長的老年撫養比將導致大範圍房價下跌。值得注意的是,這一結論打破了人口增長必然導致房價上漲的定論。

在亞洲之外,到2040年法國和英國的人口將出現增長滯緩,但與上述四個亞洲國家類似的是,由於老年撫養比的增長,兩國房價預期將分別下跌15%和9%。德國情況與日本非常相似,均為到2040年前總人口數下降和老年撫養比上升,從而導致住宅價格下跌44%。依照該模型,美國房價預期會下跌約5%。儘管存在一些房價情況樂觀的地區(例如,菲律賓房價到2040年前預計增長超過30%),清水教授的研究項目所得仍可以解讀為,在未來的25年內,一場波及範圍較廣的資產崩潰或將發生。

增加移民及女性勞動參與,提高退休率

為避免這一潛在後果,清水教授建議日本政府實施多管齊下的方針。
首先,他提出要增加移民日本的外來適齡工作人口數量(基於其計算,僅通過增加移民一項措施而不實施其他政策措施,在未來十年之內,日本每年需允許130萬新外籍勞工移居日本以保持現有房價水準)。

此外,他提倡日本增加女性勞動力數量,將退休年齡提高到75歲(主要為應對日本平穩增長的老年撫養比)。
清水教授計算出,通過以綜合方式充分實施上述三種措施,在可預見的未來,日本將基本能夠保持現有房價水準。
從清水教授的上述研究可得出的結論是,儘管人們普遍認為日本是「亞洲老人」,且從與日本akiya (廢棄房屋)有關的媒體報道數量持續上升可以看出,當地住宅房地產市場出現縮水,但在未來的25年內,相比很多亞洲鄰國,如中國和韓國,日本住宅房地產市場面臨問題的嚴重性會相對較輕。

來源:日經新聞,2015年9月1日

Photo Credit: Takashi Hososhima